معنی خیارات قانونی چیست
این خیارات شامل: خیار مجلس، حیوان، تأخیر ثمن، رؤیت و تخلف از وصف، غَبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه، و خیار تخلف از شرط میشود.
متعاملین می‌توانند تمام یا بعضی از این خیارات را در هنگام انعقاد قرارداد از خود سلب کنند اما اگر سلب نکنند و همچنان باقی باشد هریک از آنها پس از فوتِ دارنده‌ی خیار به وراث او منتقل میشود مگر اینکه در ضمن معامله شرط شده باشد که اگر موجبی برای فسخ معامله پیش آمد، دیگری اختیار فسخ آن را داشته باشد که در این صورت به وراث وی منتقل نخواهد شد. در ادامه توضیحات مختصری پیرامون هر کدام از خیارات بیان کرده‌ایم.
۱. خیار مجلس
هریک از متعاملین بعد از انعقاد معامله تا زمانی که متفرق نشده‌اند، این اختیار را دارند تا معامله را به هر دلیلی که مایل باشند، فسخ کنند.
۲. خیار حیوان
این خیار تنها برای مشتری در نظر گرفته شده است. زمانی که جنس فروخته‌شده یا مبیع، حیوان باشد تا سه روز پس از معامله، خریدار میتواند معامله را فسخ کند و حیوان را به فروشنده پس بدهد و ثمن معامله را بگیرد.
۳. خیار تأخیر ثمن
زمانی برای طرفین ایجاد میشود که جنس فروخته شده یا مبیع، جنس خارجی مانند اتومبیل بوده و زمان پرداخت ثمن معامله و تسلیم مبیع موکول به زمان آینده نشده و حال باشد که در این صورت اگر سه روز از تاریخ معامله بگذرد و هیچ کدام از طرفینِ معامله به تعهد خود برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع عمل نکنند، تنها فروشنده میتواند معامله را فسخ کند. ولی در حالتی که فروشنده به هر طریقی ثمن معامله را مطالبه کند یا مشتری قصد پرداخت ثمن را داشته باشد اما فروشنده از دریافت آن خودداری کند، انگار از حق فسخ خود صرف‌نظر کرده است و به معامله پایدار است. خیار مجلس، حیوان و تأخیر ثمن صرفا در عقد بیع قابلیت اجرا دارد و در سایر انواع عقود جاری نمیشود.
۴. خیار رؤیت و تخلف از وصف
گاهی اشخاص مالی را در صورتی که ندیده‌اند یا در سابق دیده‌اند و صرفا بر اساس اوصافی که از آن گفته شده است، خریداری می‌کنند. حال اگر بعد از مشاهده، آن مال دارای اوصاف ذکر شده نباشد، می‌توانند یا معامله را به‌همان صورت که بوده قبول کنند یا فورا آن را فسخ کنند. این نوع خیار گاهی میتواند برای فروشنده نیز ایجاد گردد؛ مانند اینکه فروشنده مالی را که می‌فروشد، ندیده باشد و بعدا متوجه شود مالی را که فروخته، فاقد اوصاف ذکرشده است که در این صورت تنها فروشنده حق فسخ خواهد داشت. در اصل این نوع خیار تنها برای طرفی است که بدون رؤیت مال اقدام به خرید یا فروش آن کرده باشد.
نکته‌ی قابل ذکر این است که اگر قسمتی از مال مطابق اوصاف ذکر شده بوده اما قسمتی دیگر مطابقت نداشته باشد، فروشنده یا مشتری نمی‌تواند معامله را تقسیم کرده و قسمتی را فسخ کند و باید یا تمام معامله را قبول کرده یا تمام آن را فسخ کند.
۵. خیار غبن
غبن در لغت‌نامه‌ی معین به معنای «ضرر و زیان وارد کردن بر کسی در معامله» است و زمانی برای طرفین ایجاد میشود که قیمت زائدی بر ارزش اقتصادی مال برای آن تعیین شود و طرف مقابل قرارداد به ارزش واقعی مال جاهل باشد و جهل او جهل مرکب بوده، به این معنا که نداند که قیمت مال را نمی‌داند. زیرا اگر بداند که قیمت مال را نمی‌داند، خیار غبن برای وی ایجاد نخواهد شد. حتی در صورتی که غابن (کسی که طرف خود را مغبون کرده است) تفاوت قیمت را به مغبون بدهد، خیار ایجاد شده از بین نمی‌رود مگر اینکه شخص مغبون به این معامله راضی شود.
۶. خیار عیب
اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که جنس فروخته‌شده در هنگام انعقاد قرارداد معیوب بوده، مشتری دو راه دارد که فوری باید اقدام کند:
معامله را فسخ کند؛
جنس را به همان صورت بپذیرد و تنها تفاوت قیمت جنس سالم و معیوب را که اصطلاحا «ارش» گفته میشود، از فروشنده دریافت کند.
عیبی موجد حق فسخ میشود که مخفی بوده باشد و تفاوتی نمی‌کند که آن عیب واقعا مستور بوده یا اینکه ظاهر بوده اما خریدار متوجه آن نشده باشد. حتی اگر عیب بعد از انعقاد معامله و قبل از تسلیم جنس به مشتری، در مبیع حادث شود، مانند عیب سابق بوده و برای مشتری خیار فسخ ایجاد می‌کند.
در مواقع زیر، مشتری نمی‌تواند معامله را فسخ کند و تنها میتواند ارش بگیرد:
اگر جنس معیوب در دست مشتری تلف شود یا وی آن را به دیگری منتقل کند؛
اگر در جنس فروخته‌شده تغییری ایجاد شود اعم از اینکه تغییر توسط مشتری حاصل شده باشد یا دیگری؛
اگر بعد از تسلیم جنس فروخته‌شده، عیب دیگری در آن حادث شود به شرطی که آن عیب ایجاد شده در نتیجه‌ی عیب سابقی که در مبیع بوده، نباشد؛
اگر فروشنده مسئولیت تمامی عیوب یا عیب خاصی در مبیع را از خود سلب کرده باشد و در هنگام انعقاد قرارداد بری شدن ذمه‌ی خود را ذکر کند، در صورت بروز هرگونه عیبی، مشتری حق رجوع به فروشنده را نخواهد داشت.
۷. خیار تدلیس
تدلیس به معنای فریفتن است و زمانی برای طرفین ایجاد میشود که شخص مقابل با عملیاتی وی را برای انجام معامله فریب بدهد. مانند اینکه در عقد نکاح، مردی با تحصیلات دیپلمه خود را مهندسی دارای مدرک کارشناسی ارشد معرفی کند و با این روش طرف مقابل خود را فریب دهد. در خیار تدلیس نیز مانند خیار عیب و غبن و رؤیت، پس از آگاهی، فورا باید اقدام شود.
۸. خیار تبعّض صَفقه
تبعض صفقه نیز در معنای پاره‌پاره شدن آمده است. با این توضیح که گاهی ممکن است قرارداد نسبت به قسمتی از مال فروخته شده، به علتی باطل باشد، در این حالت مشتری حق خواهد داشت یا کل معامله را فسخ کند یا قسمتی از مال که معامله راجع به آن صحیحا واقع شده را قبول کرده و معامله مربوط به قسمت دیگر را فسخ کند. مانند زمانی که مقدار ده تن گندم معین و معلوم به شخصی فروخته میشود، در حالی که دو تن از گندم فروخته شده، موجود نباشد، در این صورت معامله تقسیم یا پاره پاره میشود که میتواند برای خریدار خیار تبعض صفقه را در پی داشته باشد.
۹. خیار شرط
گاهی در ضمن قراردادهایی که منعقد می‌گردد، شروطی نیز ذکر میشود. این شروط انواعی دارد؛ ازجمله‌ی آن شرط صفت است که مربوط به کمیت و کیفیت مورد معامله است. مانند اینکه فردی به شرط طلا بودن انگشتری آن را خریداری می‌کند. حال اگر شرط ذکر شده رعایت نگردد، کسی که شرط به نفع اوست (مشروط‌له) میتواند معامله را فسخ کند.
نوع دیگری از شروط، شرط فعل نامیده میشود و آن زمانی است که در ضمن قرارداد کسی ملتزم به انجام کار یا ترک آن شده باشد. مانند آنکه در هنگام خرید خانه‌ای شرط شود که فروشنده خانه را نقاشی کند، حال اگر فروشنده به شرط عمل نکند، خریدار در ابتدا باید وی را اجبار به انجام شرط کند و اگر پاسخی حاصل نشد و همچنین انجام آن شرط توسط دیگران با هزینه‌ی فروشنده یا کسی که باید آن شرط را انجام دهد، مقدور نبود، برای خریدار یا کسی که شرط به نفع وی بوده است، حق فسخ ایجاد خواهد شد.
نکته‌ی پایانی
فسخ معامله با هر لفظ یا فعلی که دلالت بر فسخ کند، حاصل میشود و همچنین در صورتی که هر دو طرف معامله، خیار فسخ به هر عنوانی که در بالا ذکر شد، داشته باشند، اگر یکی از آنها به معامله راضی بوده و دیگری فسخ کند، معامله از بین خواهد رفت زیرا فسخ معامله اولویت دارد.
خیار غبن
خیار غبن به موادری گفته میشود،که عقود به معوض و غیر معوض تقسیم میشود، حال در عقود معوض اگر در هنگام معامله و قرارداد زیانی درنتیجه فاحش و نابرابری بین ارزش آنچه که باید پرداخت کرد یا انجام شود و ارزشی که در برابر آن دریافت می گردد به طرف ناآگاه برسد، اصطلاحاً در اینجا غبن می‌گویند.
در ادامه این مطلب راجع به غبن و خیار غبن توضیح داده شده‌است.
خیار غبن چیست؟
پس همانطور که در بالا گفته شد اگر در عقد معوض هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از اینکه متوجه شد میتواند معامله را فسخ نماید که البته ملاک سنجش این نابرابری فاحش عرف می باشد.
مثال: فرض کنید شما قصد خرید یک نوع زیور آلات طلا را داشته‌اید اما فروشنده جنسی غیر از طلا را به جای طلا به شما می‌فروشند اما شما پول طلا را پرداخت می کنید حال اختلاف قیمت طلا با سایر فلزات آنقدر زیاد است که شما می توانید معامله را فسخ نمایید و به هم بزنید، به این اختیار فسخ خیار غبن می گویند و به فردی که زیان‌دیده اصل مغبون گفته میشود.
جالب است بدانید در مورد خیار غبن ، خود غبن به سه دسته تقسیم می‌گردد که هر کدام را توضیح خواهیم داد؛
غبن جزئی
منظور از این غبن این است که اهمیت چندانی نداشته باشد مثل اینکه مثلاً ملکی با پنج درصد کمتر یا بیشتر از قیمت روز معامله شده باشد، به این غبن جزئی می گویند.
غبن فاحش
در رابطه با این موضوع باید گفت که اولاً این غبن قابل گذشت نیست و ماده ۴۱۷ قانون مدنی نیز در این خصوص اعلام می‌دارد که؛غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
اگر به خاطر داشته باشید اصل را بر لزوم قرارداد بود و مدعی غبن فاحش باید فاحش بودن آن را اثبات نماید و ماده ۴۱۹ قانون مدنی نیز باید مدنظر قرار گرفت.
در ماده ۴۱۹ قانون مدنی گفته شده است که، در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
غبن افحش
نوعی غبن وجود دارد که تفاوت قیمت و میزان غبن در محدوده غبن فاحش نیست بلکه اختلاف قیمت چندین برابر می باشد که از نظر عرف متعارف شده که اگر کسی در معامله‌ای خیار غبن را اسقاط نموده باشد شامل غبن فاحش نمیشود.
معمولاً در قراردادها عنوان میشود که اسقاط خیار غبن فاحش و افحش و یا استفاده و به اعلا درجه آن، به فرضی مثال فردی ملک خود را به شرط اسقاط کلیه خیارات می‌فروشد اما پس از معامله بعلت جهل به قیمت واقعی متوجه به غبن میشود و آنقدر زیاد است که اگر می‌دانست معامله نمی‌کرد مثلا خانه ده میلیون تومانی خود را به مبلغ سه میلیون و دویست هزار تومان، یعنی با شش میلیون و هشتصد هزار تومان غبن فروخته است آیا شرعاً خیار غبن برای فروشنده هست یا خیر ؟
چون اصل خیار غبن ساقط شده، نه فاحش و خارج از متعارف آن، بنابراین خیار غبن فاحش، ثابت است و اطلاق غبن، مربوط به غبن های متعارف است و شامل فاحش و غبن فوق العاده زیاد که نادر است، نیست، یعنی کلمه غبن از آن انصراف دارد.
مطالب مرتبط با موضوع خیار غبن
در باب خیارات انوع مختلفی از خیارات رو داریم که ذیلا هریک را عنوان میکنیم و برای هریک هم مطلب جداگنه ای از باب توضیح وتحلیل در همین سایت قرار داده شده که که با کلیک روی هریک از خیارات میتوانید مطلب آن را مشاهده کنید؛
کلام پایانی
در این مطلب انواع خیار غبن را نام برده ایم و در مورد هر کدام توضیحاتی را داده ایم.
اگر همچنان در مورد این موضع سوالاتی در ذهن خود دارید میتوانید از طریق فرم زیر اطلاعات خود را ارسال کنید تا کارشناسان داپکده با شما تماس بگیرند.
هر آنچه که باید در مورد فسخ معامله ملک بدانید!
در هر معامله‌ای که انجام می‌دهید، ممکن است فسخ هم اتفاق بیفتد. فسخ قرارداد در مورد املاک امری رایج است که ممکن است هریک از طرفین به دلایلی خواهان فسخ معامله ملک شوند. فسخ هر قراردادی شرایط و قوانینی دارد که با رعایت آنها میتوانید کمتر ضرر کنید.
فسخ قرارداد میتواند در موارد متفاوتی چون فسخ قرارداد خرید و فروش ملک، رهن یا اجاره ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت، اتفاق بیفتد. هرکدام از این موارد شرایطی دارند که باید رعایت شوند. در این نوشته سعی داریم در مورد چگونگی فسخ قرارداد ملکی و شرایط آن صحبت کنیم. با ما همراه باشید.
فسخ معامله چیست؟
فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته میشود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.
مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است.
فسخ قرارداد بر اساس توافق طرفین
یعنی طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن، برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثلا اینکه شخصی ملکی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.
فسخ قرارداد بر اساس حکم قانون
این فسخ زمانی اتفاق می‌افتد که قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله شده است، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
شرایط فسخ قرارداد چیست؟
1-در تمامی قراردادها، از جمله خرید یا اجاره، یکی از بندهای قرارداد این است که به هر دو طرف اجازه داده میشود طی مدت زمان مشخص، با رعایت قوانین، ارائه دلایل موجه و در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را فسخ کنند. شما تحت هیچ شرایطی به صورت یک‌طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. فقط در صورتی میتوانید این کار را انجام دهید که این حق برای شما یا طرف مقابل در قولنامه ذکر شده باشد.
2-قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
3-رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
4-اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
فسخ قرارداد ملکی چیست؟
به پایان دادن به یک توافق یا معامله ملکی، از طرف هریک از طرفین معامله و یا توسط هر دو نفر، فسخ قرارداد گفته میشود. همانطور که قبلا انواع معاملات املاک را بررسی کردیم، این معاملات به طور کلی به دو شکل رسمی و غیررسمی (عادی) انجام میشود، شرایط فسخ قرارداد برای هرکدام تفاوت دارد اما تنها نکته مشترک این دو، لزوم داشتن یکی از سه شرط زیر برای انحلال و فسخ قرارداد است:
- پیش‌بینی حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه
- وجود دلایل مورد قبول قانون برای فسخ قرارداد
- فسخ قرارداد به شکل توافقی که معمولا با پرداخت خسارت و ضرر و زیان به طرف مقابل، انجام میشود.
نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که به محض عقد یک قرارداد، طرفین متعهد به انجام تعهدات خود می‌شوند. برخلاف عرف‌های معاملاتی که عنوان میشود تا 24 یا 48 ساعت پس از عقد قرارداد میتوان معامله را برهم زد، از نظر قانون این کار شدنی نیست! حتی اگر پولی میان طرفین رد و بدل نشده باشد.
انواع فسخ قرارداد ملک:
-فسخ توافقی قرارداد
-فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
-فسخ قرارداد اجاره ملک
-فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
1-فسخ توافقی قرارداد
یعنی در شرایطی که فسخ توافقی یا فسخ یک طرفه تفاوت در خیارات معامله قبلا در قرارداد خرید و فروش ملک مطرح نشده باشد، طرف درخواست کننده فسخ معامله تنها با به توافق رسیدن و تلاش در جهت جلب رضایت طرف مقابل قرارداد، ملک را فسخ کند. این نوع فسخ قرارداد املاک اجباری نیست و نمی‌توان افراد را مجبور به فسخ قرارداد کرد.
گاهی اختیار فسخ قرارداد به شخص سومی داده میشود که وی میتواند با داشتن اهلیت(عقل و سن کافی) و شرایط لازم، اقدام به اتمام معامله و فسخ قرارداد نماید.
2-قانون فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
فسخ معاملات و قراردادهای خرید و فروش ملک با 3شرط امکان‌پذیر است:
-داشتن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
-فسخ قرارداد با شرایط قانونی
-فسخ توافقی قرارداد که معمولا نیاز به پرداخت خسارت از طرف فسخ کننده قرارداد ملکی دارد .
فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک، به دو صورت انجام میشود:
یا طرفین معامله قبلا در قرارداد بندهایی را برای شرایط فسخ معامله ملکی پیش از موعد، پیش‌بینی می‌کنند که به آن “خیار شرط” می‌گویند. در این بندها نحوه پرداخت خسارت و ضرر و زیان فسخ قرارداد خرید و فروش ملک را شرح می‌دهند که با وجود آن، نیاز به پرداخت هیچ‌گونه خسارت دیگری نیست. (ماده ۳۹۹ و ۴۰۰ قانون مدنی)
یا اینکه یکی از طرفین معامله ملک، متوجه تناقضی در قرارداد یا ملک مورد معامله با توافقات صورت گرفته میشود و با اثبات آن، به شکل یک طرفه حق فسخ قرارداد دارد. مثلا شخصی خانه‌ای را می‌خرد و می‌بیند ظاهر یا شرایط ملک با آنچه که قبلا به او توضیح داده شده متفاوت است(خیار رؤیت و تخلف وصف)، یا آن ملک خرابه است(خیار عیب)، و یا در معامله ملک فریبکاری یا دروغی انجام گرفته(خیار تدلیس)، در این شرایط او میتواند با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد نماید.
3-قانون فسخ قرارداد اجاره تفاوت در خیارات معامله خانه
براساس قوانین مالک و مستاجر تنها تحت شرایط خاصی، امکان فسخ اجاره برای هریک از طرفین قرارداد وجود دارد. همانطور که قبلا گفته شد، اگر در پایین اجاره‌نامه نوشته شود که خیارات شرط و … از افراد اسقاط میشود، یعنی حق فسخ اجاره به صورت یک‌طرفه یا پیش از موعد از طرفین معامله سلب میشود و آنها با این شرط موافقت کرده‌اند.
نکته‌ای که باید به آن توجه کنید، تفاوت فسخ اجاره با ابطال آن است. این دو معادل یکدیگر نیستند. فسخ اجاره، انفساخ و ابطال قرارداد استیجاری، هر کدام دارای معنی و قوانین متفاوتی هستند. به طور کلی فسخ اجاره توسط طرفین معامله اتفاق می‌افتد، در حالی که ابطال معامله با از بین رفتن ملک و یا با حکم مرجع قانونی انجام می‌گیرد که به آن انفساخ هم می‌گویند.
شاید برایتان این سوال پیش بیاید که اگر یکی از طرفین به هر دلیلی پشیمان شود، آیا امکان فسخ یک طرفه را دارد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت در واقع پس از تعیین مدت قرارداد اجاره، امکان فسخ پیش از موعد اجاره، نه توسط مستاجر و نه توسط موجر وجود نخواهد داشت. مگر در شرایط خاصی که در قانون تعریف شده است. در شرایطی که قانون اجازه فسخ اجاره را می‌دهد، مالک یا مستاجر می‌توانند دادخواستی مبنی بر تقاضای فسخ اجاره را به مراجع قانونی ارائه نمایند.
در چه مواقعی مستاجر میتواند درخواست فسخ قرارداد دهد؟
-در صورتی که خانه یا ملک استیجاری با شرایطی که در قرارداد نوشته شده منطبق نباشد. ( ماده 415 قانونی مدنی)
-در مواردی که تحت شرایطی، حق فسخ اجاره توسط مستاجر در قرارداد ذکر شده باشد. برای نمونه در برخی قراردادهای استیجاری، فسخ اجاره از سوی مستاجر که محدود به دلایل خاصی است، امکان‌پذیر است. (فسخ اجاره توافقی)
-هرگاه کل یا قسمتی از ملک خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد، به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
* اگر مستاجر بنا به دلایلی بخواهد از ملک نقل مکان کند، باید از سه ماه قبل موضوع فسخ اجاره و تخلیه ملک را به موجر خبر دهد.
در چه مواقعی موجر میتواند درخواست فسخ قرارداد دهد؟
-اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت کرایه تاخیر داشته باشد.
-اگر مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند.
-اگر مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت‌های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
-مستاجر مسئول است که به مالک اجازه ورود به آپارتمان را به منظور مواردی مثل انجام تعمیرات بدهد. اگر او بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند، یا نسبت به ملک سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد استیجاری به وی محول شده را به درستی انجام نداده باشد، موجر حق فسخ اجاره پیش از موعد و یک طرفه را دارد.
نکته: معمولا در اجاره نامه، بندی به توافقات برای تعیین خسارت و ضرر و زیان‌های فسخ اجاره اختصاص داده میشود. به این معنی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ خاصی توافق می‌کنند، که این مبلغ درصورت فسخ اجاره پیش از موعد، یا فسخ با دلایل غیر موجه از طرف هریک از آنها، به طرفِ دیگرِ قرارداد پرداخت میشود.
4-قانون فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از راه‌های انحلال قراردادهای مشارکت در ساخت، فسخ می‌باشد. اما معمولا مشکلی که در خصوص فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد، هزینه‌ها و عوایدی است که از ابتدای پروژه تا زمان فسخ به وجود آمده و باید تعیین تکلیف شود. همین موضوع فسخ قرارداد را سخت می‌کند.
به همین دلیل به شما پیشنهاد میکنیم که در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما توجه داشته باشید که در خصوص بروز هرنوع اختلاف نظری، حق فسخ در نظر گرفته نشود. بلکه الزامات و ضمانتهای اجرایی در نظر بگیرید. همچنین در مواقع زمانی مختلف و با توجه به پیشرفت پروژه عملا فسخ به صورت یک‌طرفه و بدون رای داور یا دادگاه عملی نیست.
فسخ قرارداد به وسیله‌ی یکی از خیارات (اختیارات) ماده ۳۹۶ قانون مدنی امکان‌پذیر است:
- خیار شرط: میتوان در قرارداد برای هریک از طرفین یا شخصی خارج از قرارداد اختیار فسخ طی مدت خاصی در نظر گرفته شود. اگر برای خیار شرط مدتی معین نشود قرارداد باطل است.
- خیار غَبن: هرگاه یکی از طرفین به صورت فاحش، مغبون شده باشد، اختیار فسخ قرارداد را دارد. مغبون اصطلاحا شخصی است که مثلا زیر قیمت معامله کرده یا خارج از عرف قرارداد نوشته است.
- خیار تَدلیس: هر نوع عملی که موجب فریب طرف دیگر معامله شود را تدلیس می‌نامند. پس از علم به تدلیس، شخص باید فورا نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
- خیار تخلف شرط: میتوان به صورت جداگانه برای انجام یا عدم انجام فعلی(کاری)، رسیدن یا نرسیدن به نتیجه‌ای، یا در خصوص صفتی در قرارداد، اختیار فسخ برای هریک از طرفین در نظر گرفت. خیار تخلف شرط از موارد پرکاربرد در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد.
ضرر و زیان فسخ معامله چیست؟
اگر هریک از طرفین بنا به دلیلی خواهان فسخ قرارداد باشد، باید به طرف مقابل ضرر و زیان دهد. این یکی از مواردی است که در قولنامه نوشته میشود و در اکثر موارد برای آن مبلغی تعیین میشود تا دو طرف از میزان خسارت آگاه باشند.
سوالات متداول در مورد فسخ معامله ملک:
فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله شده است، دستور فسخ معامله را صادر می‌کند. مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.
شما تحت هیچ شرایطی به صورت یک‌طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. فقط در صورتی میتوانید این کار را انجام دهید که این حق برای شما یا طرف مقابل در قولنامه ذکر شده باشد.
یعنی کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.
خیر. به محض عقد یک قرارداد، طرفین متعهد به انجام تعهدات خود می‌شوند. برخلاف عرف‌های معاملاتی که عنوان میشود تا 24 یا 48 ساعت پس از عقد قرارداد میتوان معامله را برهم زد، از نظر قانون این کار شدنی نیست! حتی اگر پولی میان طرفین رد و بدل نشده باشد.
بله. گاهی اختیار فسخ قرارداد به شخص سومی داده میشود که وی میتواند با داشتن اهلیت(عقل و سن کافی) و شرایط لازم، اقدام به اتمام معامله و فسخ قرارداد نماید.
بله. اگر یکی از طرفین معامله ملک، متوجه تناقضی در قرارداد یا ملک مورد معامله با توافقات صورت گرفته میشود، با اثبات آن، به شکل یک طرفه حق فسخ قرارداد دارد. مثلا شخصی خانه‌ای را می‌خرد و می‌بیند ظاهر یا شرایط ملک با آنچه که قبلا به او توضیح داده شده متفاوت است(خیار رؤیت و تخلف وصف)، یا آن ملک خرابه است(خیار عیب)، و یا در معامله ملک فریبکاری یا دروغی انجام گرفته(خیار تدلیس)، در این شرایط او میتواند با پیگیری از مجاری قانونی اقدام به فسخ یک طرفه قرارداد نماید.
بله. براساس قوانین مالک و مستاجر تنها تحت شرایط خاصی، امکان فسخ اجاره برای هریک از طرفین قرارداد وجود دارد. اما اگر در پایین اجاره‌نامه نوشته شود که خیارات شرط و … از افراد اسقاط میشود، یعنی حق فسخ اجاره به صورت یک‌طرفه یا پیش از موعد از طرفین معامله سلب میشود و آنها با این شرط موافقت کرده‌اند.
فسخ اجاره توسط طرفین معامله اتفاق می‌افتد، در حالی که ابطال معامله با از بین رفتن ملک و یا با حکم مرجع قانونی انجام می‌گیرد که به آن انفساخ هم می‌گویند.
بله. معمولا در اجاره نامه، بندی به توافقات برای تعیین خسارت و ضرر و زیان‌های فسخ اجاره اختصاص داده میشود. به این معنی که مالک و مستاجر بر سر مبلغ خاصی توافق می‌کنند، که این مبلغ درصورت فسخ اجاره پیش از موعد، یا فسخ با دلایل غیر موجه از طرف هریک از آنها، به طرفِ دیگرِ قرارداد پرداخت میشود.
قرارداد را با دقت بخوانید!
شاید برایتان پیش آمده باشد که گاهی بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتمادی که به طرف مقابل دارید، قراردادی را امضا می‌کنید. این کار بسیار اشتباه است. چون ممکن است تنظیم‌کننده قرارداد بندی شامل “اسقاط کافه خیارات” در قرارداد اضافه کند. خیار به معنی داشتن اختیار برای بر هم زدن معامله است. قبلا گفتیم که طبق قانون هریک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخص و بنا به دلایل موجه اقدام به فسخ قرارداد کنند. اما درج این بند به این معناست که شما از هرگونه حقی برای فسخ قرارداد محروم خواهید شد.
پس حواستان را جمع کنید و هرگز بدون خواندن تمام بندهای قرارداد و بررسی شرایط ملک مورد معامله، آن را امضا نکنید. اگر قسمتی از قرارداد برای شما مبهم است یا ایجاد سوال می‌کند، به صرف شناختن طرف معامله یا حرف‌های فریب‌دهنده افراد، معامله را انجام ندهید.
امیدواریم که مطلب بالا برای شما مفید بوده باشد. اگر سوالی دارید در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
تفاوت در خیارات معامله
مفهوم خیار غبن
غبن یکی از انواع خیارات است و در لغت بمعنای فریب و نیرنگ است در واقع غبن به معنی گول زدن در معامله می باشد خواه در خرید باشد یا در فروش و یا اینکه به قیمت کم خریده شود یا به قیمت گران فروخته شود. خیار غبن در شرایطی پیش می آید که یکی از دو طرف معامله، مورد معامله را بیشتر از قیمت واقعی آن بخرد یا بفروشد. در اصطلاح فقها، غبن، تملیک مال با قیمت گرانتر در صورت جهل طرف معامله است که تملیک کننده را غابن و طرف دیگر را مغبون می گویند.
شرایط اساسی تحقق خیار غبن
ثابت گردیدن خیار به سبب غبن، منوط به تحقق دو شرط می باشد:
شرط اول) جهل مغبون به قیمت واقعی در زمان عقد.
شرط دوم) کاهش یا افزایش قیمت، فراتر از مقدار قابل مسامحه (قابل چشم پوشی) که به اصطلاح، فاحش بودن ثمن المسمی (ثمن درج شده در قرارداد) نسبت به ثمن المثل (ارزش واقعی مورد معامله) است.
جهل مغبون نسبت به قیمت بازار
یکی از شروط اساسی در تحقق خیار غبن، آگاه نبودن مغبون از ارزش واقعی آن کالاست.
نکته مهم در تحقق خیار غبن این است که اصل بر آگاه نبودن مغبون است و مغبون نیازی به آوردن دلیل و اثبات جهل خود ندارد و بعضی از حقوقدانان معتقدند که ادعای جهل به قیمت عادله مبیع از طرف مغبون، بدون دلیل پذیرفته می شود و طرف مقابل می بایستی بوسیله دلیل و مدرک ثابت کند که مدعی، در زمان معامله قیمت واقعی مبیع را می دانسته است.
فاحش بودن ثمن المسمی (ثمن درج شده در قرارداد)
به صرف تحقق معامله بیش از ارزش واقعی آن، غبن ایجاد می گردد و هم چنین در پی آن اعمال خیار غبن نیز برای مغبون جاهل نیز ایجاد می شود. در تعریف فاحش بودن میتوان اینگونه بیان نمود که هر چیزی که از اندازه و حد خود تجاوز کند، فاحش می باشد. ملاک تحقق فاحش بودن، تشخیص عرف می باشد در واقع غبن زمانی فاحش محسوب می شود که از آنچه معمولا برای بدست آوردن مثل آن کالا پرداخته میشود، تجاوز کند. میتوان نتیجه گرفت که اگر مقدار کمی، کاهش یا تجاوز قیمت نسبت به عرف داشته باشد، اختیار فسخ وجود ندارد.
خیار غبن در معاملات – عدالت سرا
مفهوم غبن افحش
در کنار عبارت غبن فاحش، برخی از حقوقدانان از عبارتی به نام غبن افحش نیز استفاده می کنند. غبن افحش زمانی بوجود می آید که اختلاف قیمت به مراتب شدیدتر از وضعیت غبن فاحش باشد.
مستندات قانونی در ارتباط با خیار غبن
ماده ۴۱۶ قانون مدنی
هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.
ماده ۴۱۸ قانون مدنی
اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۱۹ قانون مدنی
در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.
ماده ۴۲۰ قانون مدنی
خیار غبن بعد از تفاوت در خیارات معامله علم به غبن فوری است.
ماده ۴۲۱ قانون مدنی
اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت راضی گردد.
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند.
ماده ۲۲۵ قانون مدنی
متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.
ماده ۷۶۱ قانون مدنی
صلحی که در مورد تنازع یا مبنی بر تسامح باشد قاطع بین طرفین است و هیچ یک نمی‌تواند آن را فسخ کند اگرچه به ادعا غبن باشد مگر در صورت تخلف شرط یا اشتراط خیار.
ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی
هر کس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند و مدعی علیه هرگاه در مقام دفاع مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده او است.
صورتجلسه نشست قضائی استان یزد/ شهر یزد مورخ ۱۳۸۴/۰۶/۰۹
ماده ۴۱۶ قانون مدنی اشعار به وجود غبن فاحش در معامله دارد که بعد از علم باعث فسخ معامله میشود. حال اگر بایع اسقاط کافه خیارات من‌جمله خیار غبن کرد آیا پس از قطعی شدن بیع میتواند به ادعای اینکه اسقاط غبن افحش نکرده مدعی آن شود؟
غبن در اثر عدم تبادل ارزش مبیع و ثمن ایجاد میشود و متضرر به عنوان غبن میتواند معامله را فسخ و یا به همان نحو قبول کند زیرا اشتباه مغبون در ارزش مورد معامله خللی به قصد و رضای او وارد نمی‌کند.
به هر تقدیر خیار غبن فوری است و تأخیر جایز نیست زیرا اگر به مغبون اجازه داده شود که هر زمان بتواند مبیع را فسخ کند موجب اضرار طرف است. با این تعریف در صورتیکه در معامله انجام شده خریدار خیار غبن را ساقط نماید ولو فاحش بر حسب مقررات ماده ۱۰ قانون مدنی و با وجود غبن فاحش برای خریدار حق فسخ وجود ندارد لیکن اسقاط خیار غبن ولو فاحش در صورتی ساقط میشود که در حین معامله احتمال آن را می‌داده است. بنابراین، هرگاه غبن بیش از مقدار احتمال باشد یعنی غبن افحش باشد خیار غبن ساقط نشده و خریدار میتواند معامله را بر هم بزند.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
نکات حقوقی مهم در مورد دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
آیا می دانید دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط چیست؟ در اینجا قصد داریم در این مورد توضیح مختصری ارائه نماییم.
یکی از موارد اختلافی میان افراد که گاه به طرح دعوا در محاکم قضایی می انجامد، موضوع فسخ قرارداد است. در خرید و فروش ملک، اعم از زمین و خانه، سند قرارداد انعقادی میان طرفین، موجب رسمیت بخشی به موضوع معامله می شود. بنابراین هیچیک از طرفین نمی توانند به میل خود قرارداد را فسخ و مواد آن را زیرپا بگذارند.
موضوع فسخ آنقدر اهمیت دارد که تقریباً در همه قراردادها یکی از بندهای قرارداد را به فسخ قرارداد اختصاص می دهند.
البته فسخ قرارداد تابع شرایطی است که معمولاً در قرارداد باید ذکر شود. از این شرایط تحت عنوان خیارات نام برده می شود. در قانون مدنی از مواد 397 تا 444 راجع به انواع خیارات بحث شده است.
جدول انواع خیارات در قانون مدنی
نام
ماده
توضیح
حق فسخ
روشن شد که قانونکذار در قانون مدنی برای هر یک از طرفین معاملات، حق فسخ را درنظر گرفته است. از این حق ، اصطلاحاً تحت عنوان خیارات نام برده می شود. خیارات می تواند برای یک طرف یا هر دو طرف معامله و یا حتی نفر ثالث برقرار شود.
دعوای تأیید فسخ قرارداد
دعوای تأیید فسخ قرارداد به یک مورد ختم نمی شود. این دعوا در مورد برخی از خیارات می تواند مطرح شود. در قراردادهای ملکی، بسیار پیش می آید که عقود میان فروشنده و خریدار به خوبی تنظیم نمی شود. یا اینکه یکی از طرفین از شروط قرارداد عدول می نماید . در نتیجه طرف دیگر ناگزیر به فسخ قرارداد و یا مراجعه به مراجع قضایی برای تأیید فسخ قرارداد می شود .
در ادامه برخی از خیارات و نیز دعاوی ملکی مربوط به آن به اجمال مورد اشاره قرار خواهد گرفت.
دعاوی مربوط به تایید فسخ قرارداد در امور ملکی معمولاً به جهت یکی از موارد زیر می باشند:
به جهت خیار عیب
خیار تبعیض صفقه
حق فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
ممکن است در یک قرارداد، شرط یا شروطی ذکر شود که یکی از طرفین قرارداد را متعهد به انجام آن نماید. چنانچه این تعهد صورت نپذیرد طرف مقابل می تواند به دلیل عدم انجام تعهد قرارداد را فسخ نماید.
شروط سه گانه(شرط فعل، شرط صفت و شرط نتیجه)
اگر متعهد به انجام هر یک از شقوق شرط، نتواند آن را آنجام دهد، طرف دیگر می تواند ابتدا الزام طرف مقابل به انجام شرط را بخواهد. این امر از طریق ارسال اظهارنامه صورت می گیرد. در صورت عدم تحقق شرط، می تواند آنها را خود انجام داده و هزینه ها را از وی مطالبه کند. درصورت انجام هیچیک از موارد، می تواند قرارداد را فسخ نماید. وی از طریق مراجعه به دادگاه می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی تأیید فسخ قرارداد نماید. با توجه به اهمیت رعایت فوریت در بعضی از موارد فسخ ، لازم است در اقدام به طرح دعوا این مهم در نظر گرفته شود.
تعیین مدت و تأثیر آن در فسخ قرارداد
در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، لازم است برای آن مدت تعیین شود. گاه ممکن است مدتی در قرارداد برای خیار شرط ذکر نشده باشد. در این صورت، مدت خیار بر اساس عرف معلوم خواهد شد. که این مهلت از تاریخ عقد قرارداد تا روز انتقال سند خواهد بود.
برخی اصطلاحات مندرج در قراردادها جزء خیار شرط نیست
مرسوم است در برخی قراردادها، طرفین، جملات و عباراتی را ذکر می کنند که ربطی به خیار شرط ندارد. به عنوان مثال عبارت: «در صورت پشیمان شدن از معامله …» و یا «در صورت انصراف از قرارداد مبلغ … بابت ضرر به طرف مقابل …..» هیچکدام بیانگر خیار شرط نمی باشند. این شروط حتی ممکن است اصل قرارداد را نیز مخدوش سازند.
خواهان و خوانده در دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، خواهان کسی است که شرط مندرج در قرارداد به نفع او قید شده است. خوانده نیز طرف مقابل او یا کسی است که متعهد به انجام شرط بوده است.
کدام دادگاه صالح به رسیدگی است؟
در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، در دعاوی ملکی دادگاه صالح، دادگاه محل ملک می باشد.
آیا رأی دادگاه نیاز به صدور اجراییه دارد؟
خیر. رأی دادگاه که مبتنی بر تأیید فسخ قرارداد است جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نمی باشد.
دعوای فسخ, مالی یا غیرمالی است؟
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، می تواند جنبه مالی و یا جنبه غیر مالی داشته باشد.
وقتی دعوا جنبه مالی دارد که حقوقی که خواهان بدنبال آن بوده از منظر پولی قابل محاسبه و در حال تضییع باشد.
مطالبه خسارت یا استرداد وجه
خواهان می تواند همزمان با دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط، دعوای خسارت یا استرداد وجه را نیز تقدیم دادگاه کند.
دیدگاه شما