معاملات برواتي و تجارت | برات | قانون تجارت | تاجر | تجارت | معاملات بین‌المللی | معاملات داخلی | حواله | عمليات بانكي | صرافي
بَرات نوشته ای است که بر اساس آن شخصی به شخص دیگری امر می کند مبلغی در وجه یا حواله کرد شخص ثالثی در موعد معینی بپردازد. کسی که برات را صادر می کند ، برات کش یا مُحیل و کسی که برات را باید بپردازد برات گیر یا مُحالٌ علیه و کسی که مبلغ برات را دربافت می کند، دارندهٔ برات یا مُحالٌ له می نامند. برات گیر می تواند پرداخت مبلغ برات را قبول کند یا از پذیرش آن خودداری (نکول) کند.
برات از مهم ترین اسناد تجاری و از وسایل مهم پرداخت و کسب اعتبار در معاملات بین المللی و داخلی به ثمن معامله و تعریف آن شمار می رود.
منشأ پیدایش برات برای انتقال طلب بوده است . به این ترتیب که وقتی شخصی طلبی از دیگری داشته که هنوز موعد پرداخت آن فرا نرسیده ، با انتقال طلب خود به شخصی دیگر امکان یک معامله نسیه را برای خود فراهم آورده و در یک نوبت جابجایی پول صرفه جویی می کرده است. یا شخص برای جلوگیری از خطرات حمل و نقل پول در سفرهای طولانی پول خود را به شخص دیگری پرداخته و همان مبلغ را از همکار یا دوست آن شخص در شهر مقصد دریافت می کرده است. اما امروزه با تحول در روش های جابجایی پول اهداف صدور برات تغییر کرده و صدور برات لزوما به معنای انتقال طلب نیست.
واژهٔ برات تغییر یافته از واژهٔ عربی براءة به معنای بریء الذمه شدن از دِین است که در منابع عربی کاربرد دارد، اما کاربرد شکل برات در فارسی بسیار کهن است . گویندگان فارسی به اعتبار آن که برات نوعی حواله مکتوب است هر حواله و یا وارد معنوی را نیز برات نامیده اند.
تاجران مسلمان از سده های نخستین اسلامی از اسناد تجاری مشابه برات استفاده می کردند و افرادی به عنوان کاتب برات در ظرایف این کار مهارت یافته بودند. شیخ مفید در اوایل قرن ۵ قمری نمونه ای ثمن معامله و تعریف آن از یک سندِ برات را به دست داده است. برخی مسائل حقوقی مربوط به برات در فقه اسلامی مورد بررسی قرار گرفته است؛ به عنوان نمونه : پذیرش خط برات بدون نیاز به شهود ، حکم خرید و فروش برات های دولتی و به طور ضمنی بحث از اینکه تکرار سند درصورت مشخص بودن وجه صدور آن تأثیری در مضاعف شدن بدهی ندارد. به هر روی ، برات از نظر فقها گونه ای کتبی از حواله بود و به همین سبب ، عمده مباحث نظری آن ، در کتاب الحواله مطرح بوده است. در متون تاریخی نیز به برخی از شرایط صدور برات ، به خصوص برات های دولتی اشاره شده است؛ از جمله رشیدالدین فضل الله همدانی از ضرورت مهر شدن برات با آل تمغا و برخی شرایط دیگر سخن گفته است.
برات در اروپا احتمالا توسط یهودیان فلورانس اختراع شد، در سدهٔ سیزدهم در میان تاجران منطقه لومباردی در شمال ایتالیا بسیار رایج شد و نقش مهمی در تجارت خارجی بازی می کرد. و در سده های میانه در انگلستان به خوبی شناخته شده بود. البته نخستین رأی دادگاه مربوط به برات در انگلیس به سال ۱۶۰۳ میلادی بازمی گردد.
ظهرنویسی برات هم از قرن شانزدهم رایج شد و بدین ترتیب برات قابلیت انتقال بیشتری یافته و موجب شد بانک داران و صرافان با تنزیل برات (خریدن برات به مبلغی کمتر از بهای اصلی آن) امکان تبدیل آن به پول نقد را فراهم کنند. کاربرد برات در ابتدا محدود به مبادلات میان بازرگانان خارجی بود اما پس از مدتی بین بازرگانان هم وطن نیز شایع شد و سرانجام برات های غیر بازرگانان نیز مورد پذیرش قرار می گرفت. سفته و چک پس از برات ایجاد شده و منشأ مدرن تری دارند.
با رونق تجارت بین الملل در اثر گسترش دریانوردی بر اهمیت برات به عنوان ابزار مبادلات مالی افزوده شد. صدور برات را بین المللی ترین قراردادها نامیده اند. برات ممکن است در یک کشور صادر شود، در کشور دیگری پرداخت شود و در این مسیر در چندین کشور مختلف ظهرنویسی شود. از همین رو همسانی قوانین راجع به برات در کشورهای مختلف اهمیت بسیاری دارد.
نخستین کوشش برجسته در راستای یکسان سازی قوانین مربوط به برات ، قانون برات ها مصوب ۱۸۸۲ بود که افزون بر انگلستان ، اسکاتلند و ایرلند حاکم بر روابط تجاری کشورهای همسود بود. تا پیش از آن ۱۷ اساسنامه و ۲۶۰۰ پرونده در ۳۰۰ جلد مقررات مربوط به برات (و دیگر اسناد تجاری) را در بریتانیا تشکیل می داد.
در حوزهٔ حقوق رومی ژرمنی، گام های نخست برای یکسان سازی قوانین راجع به برات در دو کنفرانس برگزار شده در لاهه در ۱۹۱۰ و ۱۹۱۲ با رویکرد فرانسوی - آلمانی برداشته شد و گام جدی تر پیمان ژنو دربارهٔ قوانین همسان برای برات و سفته در ۱۹۳۰ و ۱۹۳۲ بود که بیشتر کشورهای اروپایی و برخی از کشورهای دیگر جهان آن را پذیرفتند. برای ایجاد وحدت کاملِ مقررات این سند در تمام جهان حتی در کشورهای انگلیسی - آمریکایی و آمریکای لاتین (که به آن پیمان نپیوسته اند) پیش نویس ضمیمه اول پیمان بین المللی برات و سفته در بیستمین اجلاس آنسیترال (کمیسیون حقوق تجارت بین الملل سازمان ملل متحد) (۱۹۸۸م ) تنظیم شده که هنوز به مرحلهٔ نهایی نرسیده است.
بند 8 م 2 ق.ت : معاملات برواتی اعم از اینكه بین تاجر یا غیر تاجر باشد
عقاید دكتر ستوده تهرانی راجع به برات :
معاملات برواتی اصولا شامل برات و سفته می شود. چك طبق قسمت اول ماده 314 قانون تجارت ذاتا عمل تجارتی محسوب نمی شود. اما برات و سفته بر عكس سایر عملیات تجارتی اگر هم به طور اتفاقی و به وسیله اشخاصی غیر تاجر صورت گیرد تجارتی محسوب می شود
با تصریح قانون تجارت راجع به معاملات برواتی ، سایر اسناد تجارتی مانند بارنامه ، یا قبوض رسمی انبار یا سایر اوراق بهادار مانند سهام و اوراق قرضه اگر از طرف اشخاص غیر تاجر صادر شوند قوانین بعضی كشورها این معاملات برواتی را اگر بین اشخاص غیر تاجر صورت گرفته باشد تجارتی نمی دانند . مثلا در فرانسه سفته هائی كه بین اشخاص غیر تاجر معامله می شود جنبه تجارتی ندارد و تابع اصول قانون مدنی ا ست .
عقاید دكتر ربیعا اسكینی راجع به برات :
اینكه معامله برات راحتی ازطرف غیرتاجر،تجاری بدانیم چندان هم بی اشكال نیست ، چرا كه برات با ویژگیهائی كه دارد برای معاملات میان اشخاص غیر تاجرمناسب نیست و به دلیل خطرهایی كه برای امضاء كنندگان آن در بر داردباید این اشخاص را از آن دور نگه داشت . به همین علت است كه در فرانسه اصولا صدور برات برای اشخاص صغیر ممنوع است (حتی اگر غیرمحجور باشند یعنی كسانی كه 12 سال تمام دارند) و همچنین اشخاص رشید نیز در بعضی از معاملات برای پرداخت ثمن معامله نمی توانند برات و یا حتی سفته صادر كنند.
سفته و چك ذاتا تجاری محسوب نمی شوند رویه قضائی ایران در مورد سفته این نظررا بصراحت در رای اصراری شماره382،12/6/1339، بیان داشته است.
البته : در مورد اینكه آیا سفته و عملیات مربوط به آن تجارتی است یا خیر بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد و بهتراست قانون صراحتا این مساله را روشن سازد.
تعهدات مندرج در سفته با توجه به اینكه برای تعهد اصلی مدنی صورت گرفته یا تعهد اصلی تجاری ، مدنی یا تجاری است برای مثال در رویه قضائی فرانسه سفته ای كه برای پرداخت ثمن سرقفلی صادر شده تجاری تلقی گردیده است . (رهن و ضمانت نیز قابل بررسی هستند)
ثمن معامله و تعریف آن
تادیه ی ثمن را به عنوان یکی از مهم ترین آثار عقد بیع می شناسند. تادیه ی ثمن باید در زمان و مکانی که در قرارداد ذکر شد صورت پذیرد. برای مثال در عقد بیع، مبیع با ثمن مبادله می گردد. در ادامه به شرایط و آثار حقوقی تادیه ی ثمن و تبعات قانونی آن خواهیم پرداخت . با ما همراه باشید.
ثمن به چه معناست؟
ثمن به معنای نرخ ، بها و قیمت کالای مورد نظر است. در واقع بهایی است که کالای مورد نظر با آن مبادله میشود. ممکن است ثمن معامله با ارزش واقعی و متعارف آن کالا برابر نباشد. اما در هر صورت به عنوان بهای معامله میباشد و پرداخت آن از نظر قانونی الزامی است.
تادیه ثمن به چه معناست؟
با انعقاد عقد بیع آثار و تبعات حقوقی زیادی به وجود می آید. مهم ترین آثار عقد بیع انتقال مالکیت است و به دنبال آن مساله ی تادیه ثمن به وجود می آید.
تادیه ثمن به معنای پرداخت مبلغ مورد نظر در عقد بیع است. تادیه ثمن به عنوان یک تعهد الزام آور بر عهده ی مشتری قرار دارد. به محض وقوع عقد بیع فروشنده ملزم به تحویل مورد معامله می باشد و مشتری تادیه ی ثمن را بر عهده می گیرد.
در ماده ی 362 قانون مدنی ایران در این خصوص بیان می کند: عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.
تعریف بیع
بیع در لغت و عرف به معنای خرید و فروش است. در واقع بیع اصطلاح حقوقی خرید و فروش و معامله می باشد.
ماده ی 338 قانون مدنی در تعریف بیع می گوید: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
بیع نوعی عقد تملیکی است که به دنبال آن تعهدات الزام آور زیادی ثمن معامله و تعریف آن برای طرفین به وجود می آید. در تعریف قانونی عقد بیع صحبت از تملیک عین است. یعنی مالی که مالیت دارد باید در مقابل ثمنی مشخص ، مورد معامله قرار بگیرد.
از لحظه ی تشکیل عقد انتقال مالکیت صورت میگیرد و دو تعهد مهم به وجود می آید.
تعهد اول اینکه فروشنده ملزم به تحویل و تسلیم مبیع بوده و در تعهد دوم خریدار ملزم به تادیه ثمن میباشد. نحوه ی تادیه ثمن میتواند به صورت توافقی مشخص شود. برای مثال توافق میشود خریدار در تاریخ و مکان مشخصی ثمن را به فروشنده پرداخت نماید.
در صورتی که طرفین معامله در این خصوص توافقی نکرده باشند ثمن معامله باید در مکان وقوع بیع ، فورا پرداخت شود. زیرا اصل بر حال بودن آن میباشد.
ماده 394 قانون مدنی در این خصوص بیان می کند:
مشتری باید ثمن را در موعد و محل و بر طبق شرایط که در عقد بیع ذکر میشود تادیه نماید .
به نظر شما اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند و تادیه ثمن صورت نپذیرد چه حقی برای فروشنده ایجاد می گردد؟ در ادامه با حق حبس آشنا خواهید شد.
حق حبس
حق حبس نوعی حق اختیاری برای طرفین قرارداد است که بر اساس آن می توانند اجرای تعهدات خود را موکول به اجرای تعهدات طرف مقابل کنند. برای مثال هرگاه خریدار به تعهدات خود مبنی بر تادیه ثمن معامله عمل نکرد، فروشنده میتواند تا زمان تادیه ثمن از تسلیم مبیع ( مورد معامله ) به او خودداری کرده و از حق حبس خود استفاده کند.
دادگاه صالح برای اقامه ی دعوی مطالبه ثمن
در صورتی که خریدار از پرداخت ثمن امتناع نماید، فروشنده می تواند دادخواست مطالبه ثمن را مطرح نماید . دادگاه صالح برای اقامه ی دعوی مطالبه ی ثمن با توجه به موضوع معامله مشخص می شود.
– اگر موضوع مطالبه ثمن مال منقول باشد(مانند اتومبیل ) باید در دادگاه محل اقامت خوانده (خریدار) اقامه دعوی کرد.
– هرگاه موضوع دعوا مال غیر منقول باشد (مانند خانه یا زمین) دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.
جهت طرح دعوای مطالبه ثمن در دادگاه های عمومی حقوقی تهران و مراکز استان ها ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.
در این مرحله با تکمیل پرونده و دریافت هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی، و همچنین بر اساس تعرفه اعلامی در دفاتر مذکور، پرونده به دادگاه صالح ارسال می گردد.( دادخواست مطالبه ثمن معامله در سایر شهرها، به دادگستری همان شهر ارائه می گردد.)
با توجه به بند الف ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1394 ، صلاحیت شوراهای حل اختلاف، در پذیرش دعاوی با خواسته تا دویست میلیون ريال، چنانچه مطالبه ثمن قرارداد تا بیست میلیون تومان باشد، این پرونده در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد که با توجه به ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی قابل طرح در شورای حل اختلاف محل سکونت خوانده است.
در باب استرداد ثمن
گاه ممکن است خریدار و فروشنده هر دو به تعهدات خود عمل نموده و معامله به درستی واقع شده باشد. اما به دلایل خاصی عقد بیع باطل یا فسخ گردد. در چنین وضعیتی طرفین عقد ملزم به بازگرداندن ثمن و موضوع معامله (مبیع) می باشند.
در شرایطی که فروشنده از پس دادن ثمن خودداری کند، خریدار می تواند با استناد به دلایلی که نشان دهنده فسخ یا بطلان قرارداد و معامله می باشد، دعوی استرداد ثمن را در دادگاه مطرح نماید.
مدارک لازم برای طرح دادخواست مطالبه ثمن
- کارت ملی و یا شناسنامه حاوی کد ملی و ثبت نام در سیستم ( سامانه ثنا)
- تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله
- پرداخت هزینه دادرسی مطابق تعرفه
- قراردادی که بر پایه آن مطالبه ثمن معامله مطرح شده است.
- ارائه استشهادیه و یا شهادت شهود
ابطال معامله و استرداد ثمن به نرخ روز چگونه صورت می پذیرد؟
اگر عقد بیع به علت تخلف خوانده، باطل شود و خریدار نسبت به این امر آگاه نباشد، خریدار می تواند پس از ابطال معامله به بایع مراجعه کرده و استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.
ممکن است معامله سال ها پیش منعقد شده است و یا پس از انجام معامله به علت نوسانات اقتصادی و تورم بازار، ارزش پول یا ثمن معامله ، کاهش چشمگیری پیدا کرده باشد. در چنین شرایطی خواهان می تواند استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق طرح دعوی در دادگاه مطالبه نماید. یعنی مبلغی که تقاضا می نماید با نرخ روز محاسبه شده و به او پرداخت می گردد.
مطالبه ثمن معامله در صورت اثبات جرم کلاهبرداری چگونه است؟
اگر شخصی به وسیله ی کلاهبردای و فروش مال غیر، اقدام به انجام معامله نماید و این امر در دادگاه کیفری صالح به اثبات برسد، برای استرداد یا مطالبه ثمن معامله، نیازی به ارائه دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله نمی باشد.
در چنین شرایطی دادگاه کیفری، ضمن صدور حکم محکومیت متهم، حکم به رد مال هم صادر می نماید.
اما توجه داشته باشید برای دریافت دیگر هزینه ها مانند دریافت خسارت های دادرسی و خسارت تاخیر تادیه ثمن یا هرنوع خسارت قراردادی، باید دعوی حقوقی مطالبه خسارت ناشی از جرم را به صورت همزمان در دادگاه کیفری مطرح کنید.
نحوه ی درخواست صدور قرار تامین خواسته برای مطالبه ثمن
قرار تامین خواسته به این معناست که خواهان تا پایان رسیدگی دادگاه و صدور حکم نهایی، برای جلوگیری از انتقال اموال توسط خوانده و یا با احتمال عدم دسترسی به اموال او در صورت صدور حکم محکومیت وی، نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده، اقدام نماید.
در این صورت با اخذ خسارت احتمالی و تودیع آن به صندوق دادگستری ، با تشخیص دادگاه قرار تامین خواسته صادر می گردد و دستور توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان، صادر و اجرا خواهد شد.
نتیجه گیری
عقد بیع مانند تمامی عقود مطرح شده در قانون مدنی دایره ی گسترده ای از تعهدات را به همراه دارد. به محض وقوع عقد بیع و معامله تعهدات الزام آوری بین طرفین معامله شکل می گیرد و عدم اجرای آنها با ضمانت های قانونی همراه است. بر اساس قوانین مدنی ایران تادیه ثمن یکی از مهم ترین تبعات حقوقی عقد بیع شناخته می شود که بر عهده ی مشتری قرار دارد. برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با تیم وکلای متخصص ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید.
درباره ما
مرکز حقوقی و داوری بین المللی سروش عدل با بکارگیری بیش از ۱۰۰ وکیل متخصص و قاضی بازنشسته و مشاوران حقوقی در زمینه های مختلف حقوقی در عرصه داخلی و بین المللی به فعالیت پرداخته و سیاست کلی خود را حمایت از حقوق و منافع موکلین قرارداده است.
آدرس ها
دفتر مرکزی: شریعتی ، ابتدای خ میرداماد ، پلاک 4 تلفن :22252009-021 ، 09101913036
شعبه قم: خیابان توحید نبش کوچه 9 تلفن : 38801712-025
شعبه مازندران : سلمانشهر بلوار امام خمینی تلفن: 54613009-011 ،09919787554
اخبار و رویدادها
تمامی حقوق مادی و معنوی این سایت متعلق به مرکز حقوقی بین المللی سروش عدل می باشد. طراحی سایت و سئو: آواتار
نحوه تسلیم مبیع در عقود و معاملات و آثار آن (قسمت اول )
تسلیم: عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع( ماده 365 قانون مدنی)مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد. (ماده 375 قانون مدنی)
مبیع : به کالا و مالی که در عقد بیع به فروش می رسد مبیع گفته می شود برای مثال در فروش خودرو، خودرو را مبیع و قیمت آن را ثمن معامله می نامند.
– تعریف تسلیم مبیع :
تسلیم مبیع در قانون مدنی عبارت است از این که مبیع (مالی که فروخته می شود) به صورتی به تصرف مشتری در بیاید که او بتواند از مالی که خریداری نموده است انواع تصرفات و استفاده ها را بنماید؛ همچنین قبض یعنی سلطه و تسلط مشتری بر مبیع. تسلیم زمانی صورت می‌پذیرد که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگرچه هنوز مشتری در عمل، تصرفی در آن ننموده باشد. یعنی مهم این است که مشتری امکان تصرف و استفاده از مبیع را در حدود عرف داشته باشد، فارغ از این که از این امکان استفاده نموده باشد یا خیر.
لذا تسلیم بسته به این که مبیع چه چیزی باشد متفاوت است یعنی تسلیم خانه با تحویل کلید انجام می شود، تسلیم خودرو با تحویل خود خودرو و تسلیم لباس نیز با تسلیم آن در سایز مورد نظر اما همواره تسلیم به این سادگی نیست!
ماده 383 قانون مدنی صریحاً بیان می‌نماید که تسلیم باید شامل اجزاء و توابع مبیع هم باشد به طوری که وجود آنها لازمه‌ی استفاده از مبیع باشد؛ مثلاً در تسلیم تجهیزات و ماشین آلات فنی، لازم است که دفترچه راهنما نیز با آن تحویل شود، بعضاً می‌بایست برخی از لوازم مصرفی تا زمان معینی تحویل شود و حتی بعضاً می‌بایست اپراتورها و نیروهای خریدار برای کار با آن تجهیزات توسط فروشنده آموزش ببینند و برای کار با دستگاه توانمند شوند. پس در این جا با ذکر مثال تجهیزات فنی، تفاوت قبض و تسلیم را نیز متوجه شدیم، زیرا زمانی که تجهیزات به خریدار تحویل شود، قبض صورت گرفته است اما تا زمانی که آموزش استفاده از ثمن معامله و تعریف آن آن و یا به فرض راه‌اندازی اولیه آن صورت نپذیرد، تحویل انجام نشده است.
اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع با تادیه قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن حال محسوب است مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.
بر حسب بند 3 قانون مدنی یکی از آثار عقد بیعی که صحیحاً واقع شود، آن است که بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید. تسلیم یعنی قرار دادن مبیع در اختیار مشتری، به گونه ای که مشتری هر نوع تصرف و یا انتفاعی را نسبت به آن به عمل آورد، اما لازم نیست مبیع عملاً در اختیار و تصرف مشتری قرار گیرد.در تسلیم مبیع، هنگامی که مال مورد معامله غیرمنقول است، تسلیم در محل وقوع مال غیرمنقول انجام می گیرد، مگر آنکه وسیله مادی آن مال، مثلاً کلید و یا سند مالکیت باشد که در این صورت باید در محل وقوع بیع انجام پذیرد.
– زمان تسلیم مبیع:
اصل بر این است که تسلیم مبیع می‌بایست همزمان با انعقاد قرارداد صورت پذیرد مگر این که طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده برای تسلیم مبیع زمانی معین کرده باشند که در این صورت فروشنده در زمان مقرر باید قدرت برای تسلیم داشته باشد. اگر مبیع قبل از قرارداد فروش، در تصرف خریدار باشد مثلاً این که خریدار پیش از آن که خانه‌ای را بخرد، به عنوان مستأجر از آن بهره می‌برده است، نیازی به قبض جدید و تحویل مجدد نیست.
قانون‌گذار در ماده 374 قانون مدنی بیان می‌دارد که اذن یا اجازه فروشنده برای قبض لازم نیست و اگر عقد بیع به درستی واقع شده باشد با توجه به اینکه این عقد از عقود تملیکی است و با توجه به این که اصولاً به محض وقوع بیع مشتری مالک مبیع میشود، می تواند بدون اذن فروشنده نیز مبیع را قبض نماید، مثلاً اگر خودرو در کنار خیابان پارک شده باشد و خریدار سوئیچ خودرو را داشته باشد و فروشنده جهت تسلیم خودرو در محل حاضر نشود، خریدار میتواند بدون نیاز به اجازه فروشنده یا حضور وی، سوار خودرو شده و از خودرو استفاده نماید.
– مکان تسلیم مبیع:
اصل بر این است که مبیع بایستی در همان‌جایی تحویل شود که عقد بیع یا قرارداد فروش در آنجا واقع شده است مگر این که بر اساس عرف و عادت لازم باشد مبیع در مکان دیگری تحویل شود یا طرفین عقد یعنی خریدار و فروشنده مکان به خصوصی را برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند. بر اساس ماده 381 قانون مدنی، هزینه‌های تسلیم مبیع از جمله اجرت حمل و نقل آن به محل تسلیم، بر عهده‌ی فروشنده است مگر اینکه عرف و عادت محل از بابت مخارج رویه‌ی دیگری را مشخص کرده باشد یا طرفین در عقد خلاف آن را شرط کرده باشند و یا پس از وقوع عقد بر خلاف آن توافق نمایند.
– ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع:
پس از اینکه معامله به نحو صحیح واقع شد، فروشنده ملزم به تحویل مبیع یا همان مال موضوع قرارداد بوده و خریدار یا مشتری نیز مکلف است ثمن یا مبلغ را به فروشنده پرداخت نماید. بر اساس ماده 376 قانون مدنی اگر فروشنده در تحویل مبیع و مشتری در تحویل ثمن تأخیر نموده یا از تحویل آن امتناع نماید، اجبار به تسلیم می شود، بدین معنی که با تقدیم دادخواست الزام به تسلیم مبیع یا الزام به تحویل یا پرداخت ثمن معامله، از محضر مراجع ذی صلاح قضایی الزام شخص به تسلیم را تقاضا می‌نماییم.
نکته : حق حبس فروشنده و مشتری است که بر اساس آن مستنداً به ماده 377 قانون مدنی، در صورتی که برای تسلیم ثمن یا مبیع مهلتی تعیین نشده باشد، هر یک از فروشنده و خریدار حق دارند تا زمانی که طرف مقابل مابه‌ازا را تسلیم ننموده باشد، از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری نماید. در صورتی که برای تسلیم، یکی از مبیع یا ثمن زمان تعیین شده باشد و دیگری حال باشد، هر کدام از مبیع یا ثمن که تسلیم آن مدت دار نباشد یا به عبارتی برای آن زمان تعیین نشده باشد، می بایست تسلیم شود و دادگاه طرف دیگر را تا فرارسیدن زمان مزبور الزام نخواهد کرد.
نحوه پرداخت ثمن در کعاملات ملکی
از موضوعات مهم در خانه خریدن و دیگر معامله های ملکی میتوان به پرداخت ثمن (پول) اشاره کرد.
در کشور ایران قوانین خاصی برای خانه خریدن وجود ندارد و هر معامله ای که در خصوص ملک است بیشتر با موافقت طرفین انجام میشود با این وجود معامله های ملکی هنوز سختی ها و پیچیدگی های مخصوص خود را دارد و اگر شما از این مسایل بی خبر باشید ممکن است با مشکلات زیادی روبرو شوید در زمان های گذشته تقریبا همه معاملات ملکی نقدا انجام میشد و یا به وسیله چک صورت میگرفت اما در دنیای امروزی به خاطر وجود تورم و کاهش ارزش پول و همین طور به خاطر عدم امنیت این نوع پرداخت خیلی کم و محدود انجام میشود.
تعریفی برای ثمن معامله:
مثلا به ارزشی که یک ملک دارد ثمن ملک میگویند یعنی در حقیقت مبلغی که صاحب ملک و مشتری ملک با هم برای خرید ملک توافق میکنند ثمن میگویند.
تعریفی برای مبایعه نامه:
مبایعه نامه یک نوع قرارداد است در این قرارداد مقداری که برای ارزش ملک است و همچنین ارتباط بین خریدار و فروشنده لحاظ شده است و طرفین به همه تعهداتی که در این قرارداد نوشته شده و همچنین تعهداتی که در خصوص این عقد است و پرداخت کردن وجه مورد نظر را مورد تعهد خود قرار داده اند.
تعریفی برای قول نامه:
قول نامه هم نوع دیگری از قرارداد است که بر اساس آن خریدار و فروشنده وظیفه دارند که به تعهدات خود نسبت به فرد دیگر و در رابطه با انتقال مال به فرد دیگر انجام وظیفه کنند.
تعریفی برای اجاره:
اجاره یک نوع قرارداد است که بر فرض مثال شما این قرارداد را به مدت یک سال با صاحب ملک میبندید شما در این یک سال از ملک فرد دیگری بهره میبرید و به ازای آن مبلغی را ماهیانه به صاحب ملک میدهید به شما مستاجر گفته میشود و به صاجب ملک موجر میگویند.
و اما رهن یعنی چه؟
رهن هم نوعی از اجاره میباشد در رهن صاحب خانه ممکن است ثمن معامله و تعریف آن به دلیل مشکلات مالی به پول زیادتری احتیاج داشته باشد و یا برای انجام یک سرمایه گذاری پول لازم باشد در این خصوص ملک خود را به صورت رهن به مستاجر میدهد و دیگر مبلغی به صورت ماهانه از مستاجر اخذ نمیکند موقعی که مهلت قرارداد تمام شد صاحب ملک باید مبلغی را که مستاجر به عنوان پول برای رهن خانه داده به طور کامل به مستاجر برگرداند اگر صاحب خامه آن پول را کامل نداشت مستاجر باز میتواند یک سال دیگر از خانه استفاده کند یعنی به نوعی دوباره آن خانه را تمدید کند.
رهن مورد خوبی است چون برای شما این حکم را دارد که پول خود را پس انداز کرده اید مثل موقعی که پولی برای پس انداز خود در بانک گذاشته اید.
روش پرداخت در معاملات مرتبط با رهن و اجاره:
برای رهن و اجاره در مرحله نخست پس از مورد قبول واقع شدن خانه در صورتی که برای انتخاب کردن این ملک به نتیجه رسیدید باید مبلغی برای بیعانه به مشاور املاک بدهید. این مبلغ تقریبا بیست تا سی درصد همه مبلغ است. ولی باید گفته شود باز هم به طور قطعی نیست و وابسته به نظر طرفین است.
بقیه مقدار مبلغ مورد نظر بعد از انجام دادن معامله و موقع تحویل گرفتن کلید انجام میشود بعد از آن قول نامه یا مبایعه نامه ای صورت میگیرد. برای انجام دادن قول نامه مواردی لازم است مورد توجه تان باشد مثل اسناد رسمی هویتی همچون کارت ملی و شناسنامه را همراه داشته باشید برای این مرحله بنگاه کاری که انجام میدهد تعداد سه کپی از مبایعه نامه میگیرد و یکی از آن سه کپی را در آرشیو بنگاه میگذارد.
مراحل پرداخت در خرید و فروش املاک:
خریدار بعد از این که خانه مد نظر را به طور قطعی انتخاب کرد با همراهی مالک خانه به نزدیک ترین بنگاه اطراف میرود و مبایعه نامه ای بر اساس موافقت طرفین انجام میدهند بر اساس توافق بیست درصد از همه مبلغ به وسیله چک عادی و یا دستگاه کارت خوان بنگاه به مالک خانه میدهد اما مرحله پرداخت بعدی وقتی است که خریدار کلید را می گیرد دو دانگ دیگر از مقدار همه ملک را میپردازد و لازم به بیان است این کار هم بیشتر در بنگاه صورت میگیرد و اما مرحله پایانی پرداخت هم به این شکل است که موقع گرفتن سند و خانه خریدار بقیه مبلغ مانده شده را به مالک ملک دهد که این کار دیگر باید در محضر انجام شود.
چه روش هایی برای پرداخت وجود دارد؟
به وسیله چک:
که این مورد خود به چند دسته تقسیم میشود:
_ چک عادی
_ چک بانکی تضمین شده
_ چک بین بانکی تضمین شده
چک عادی: طبیعتا مبلغی که برای ملک است بیشتر از سقف مشخص شده برای کارت به کارت کردن پول است پس باید با کمک چک پرداخت انجام شود. از راحت ترین روش ها برای پرداختن پول ملک استفاده از چک عادی است این چک عادی به این شکل است که صاحب حساب جاری چکی را مینویسد و آن چک را به صاحب ملک تحویل میدهد.معتبر شدن چک عادی فقط با صاحب حساب معین میشود چون همین طوری این چک اعتباری ندارد. البته باید گفته شود پرداخت کردن معاملات با چک عادی ریسک ها و مشکلاتی دارد و این مشکلات وقتی است که چک پاس نشود به همین خاظر است که افرادی که خیلی به هم مطمعن هستند و کاملا اعتماد دارند از این نوع چک استفاده میکنند.
چک بانکی تضمین شده: این چک همام چک رمز دار است و همان گونه که از اسم این چک مشخص است بانک پرداخت شدن آن را به نوعی ضمانت میکند و به نحوی همان پول نقد است. شما اگر این نوع چک را دارید اجازه دارید به هر کدام از شعبه های بانک مورد نظر بروید و پول آن را اخذ کنید.
یک بدی این چک دارد و آن موقعی است که این چک را گم کنید پس حواستان را جمع کنید که از این چک مراقبت کنید چون در غیر این صورت اگر آن را گم کردید هر شخصی که این چک را پیدا کند میتواند با رجوع به بانک پول آن را بگیرد. پس بهتر است برای مواظبت از این چک کوشا باشید و اگر هم آن را گم کردید فورا نزد بانک روید و گم شدن چک را اطلاع دهید.
اما حالا که بدی چک را گفتیم به خوبی آن هم اشاره کنیم اگر صاحب چک به هر دلیلی بمیرد و یا به حالت ورشکسته شود برای طرف مقابل وی فرقی نمیکند و باز هم اجازه دارد با رجوع به بانک پول مورد نظر مورد چک را اخذ کند.
چک بین بانکی تضمین شده: همان طور که پضمانت پرداختن چک بانکی تضمین شده با بانک بود این یکی چک هم که چک بین بانکی تضمین شده است ضمانتش با بانک است اما فرقی که این چک دارد این چک با نام ظرف معامله و شماره حساب وی با بهره از رمز است. به همین خاطرهیچ فرد دیگری به جز فرد اصلی نمیتواند پول را بگیرد و نکته مهم دیگر در خصوص این چک این است که پول این چک را نمیتوانید نقدی بگیرید و تنها باید به حساب ریخته شود و همچنین غیر قابل انتقال به شخص دیگر یعنی شخص ثالث است.
همان گونه که از تعریف این چک نتیجه گرفتیم این چک خیلی امنیت دارد چون خود شخص با رمز میتواند آن را بگیرد و یک روش خیلی متعارف بین خریداران همین است. اما بر عکس برای فروشندگان خوب نیست و مشکلاتی را دارد به طور مثال اگر به خاطر هر موضوعی معامله منتفی شد خریدار باید به بانک رجوع کند و چک را به حساب بخواباند و بعد از آن مبلغ مورد نظر را به قروشنده دهد.
روش دیگری که برای پرداختن معاملات ملکی انجام میشود به طور نقدی است:
در این روش خریدار بعد از این که خانه را گرفت پول را به صاحب خانه یا وکیل وی میدهد. اما در این روش خریدار باید عینا موقعی که تاریخ در مبایعه نامه لحاظ شده مبلغ را بدهد اگر غیر از این باشد فروشنده این توانایی را دارد که قرارداد را فسخ کند.
روش دیگری که میتون نام برد به وسیله کارت به کارت کردن پول است:
انتقال به صورت کارت به کارت برای پرداختن مبایعه است چون در قبل هم اشاره شد همان طور که میدانید مبلغ مسکن خیلی بیشتر از سقف کارت به کارت هاست باید گفته شود این روش خیلی اعتبار ندارد چون به وسیله کد رهگیری استعلام کردن از بانک مبدا و مقصد انجام میشود.
روش دستگاه کارت خوان:
موقعی که صاحب خانه و فروشنده هر دو به صاحب بنگاه اعتماد دارند میتوانند مبلغ را از دستگاه پوز داخل بنگاه بکشند و بعد صاحب بنگاه مبلغ را بدهد البته در این جا هم گفته میشود این روش خیلی دارای اعتبار نیست اگر شما این راه را انتخاب کردید پیشنهاد میشود حتما رسیدی مبنی بر پرداخت و امضا و مهر صاحب بنگاه را داشته باشید.
خانه های وام دار چیست؟
خانه وام دار یعنی فروشنده برای این که بتواند خانه بخرد از بانک وام گرفته است و قبل از این که با بانک تشویه کند میخواهد خانه را بفروشد توجه داشته باشید این نوع خانه ها سندشان به نوعی در گرو بانک است و امکان نقل و انتقال آن ها نیست به غیر اینکه خریدار به طور کامل تسویه کند همچنین خوب است بدانید این خانه ها به وسیله وکالت بلا عزل و به طور قول نامه ای مورد معامله قرار میگیرند بعد از اعلام موافقت طرفین در خصوص قسط های وام طرفین باید به بانک رجوع کنند و وام را از فروشنده به خریدار انتقال دهند یعنی باید وام را به نام خودتان گردانید و یک مبلغی از خانه را به طور قسطی به بانک دهید لازم به ذکر است تا وقتی تمام قسط ها را پرداخت نکنید امکان منتقل کردن سند نیست چنانچه فروشنده میخواهد سند خنه را از گرو بانک در آورد باید تمام مبلغ وام را بپردازد البته این کار خیلی مقرون به صرفه نیست میشود به جای انجام این کار خانه را به صورت قول نامه ای یا وکالت بلا عزل بفروشد در این حالت فروشنده و خریدار به بانک رجوع میکنند و بعد از این که تمام فرم های مربوطه را پر کردند وام از فروشنده به خریدار می رسد خریدار باید مقداری از مبلغ را به فروشنده بدهد و بقیه مبلغ را قسطی به بانک بدهد. این نکته را بدانید که با مشخص شدن نوع وام دریافتی مبلغی حدود یک تا ده درصد همه ی وام باید به بانک رسد که در آخر این مبلغ از همه مبلغ وام کم میشود
ثمن معامله و تعریف آن
حق حبس در قرارداد چیست؟
حق حبس در قرارداد به این معناست که هر یک از طرفین بر اساس این حق، می تواند اجرای تعهد خود را منوط به اجرای تعهد طرف مقابل نماید. بطور مثال کسی که خانه ای را بفروش می رساند، میتواند تحویل خانه را منوط به پرداخت تمامی ثمن معامله نماید.
قانون مدنی در ماده ٣٧٧ حق حبس را بدین نحو بیان نموده است:
“هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.”
مطابق با نظریه اکثریت حقوقدانان، ماده فوق الذکر مختص عقد بیع نمی باشد و در تمامی عقود معوض و قراردادها میتواند اعمال گردد.
نکته قابل ذکر این است که اعمال و اجرای حق حبس نیازمند مراجعه به دادگاه و طرح دعوا نمی باشد و در واقع نوعی دفاع محسوب می گردد. به این معنا که بطور مثال اگر شخص الف آپارتمانی را به شخص ب بفروشد و تا زمانی که شخص ب تمامی ثمن معامله را پرداخت ننماید، ملک را به او تحویل ندهد، در صورتی که شخص ب دعوایی را تحت عنوان الزام به تحویل مبیع در دادگاه مطرح نماید، شخص الف در مقام دفاع می تواند اعلام نماید که از حق حبس مزبور در ماده ٣٧٧ قانون مدنی استفاده نموده و تا زمانی که ثمن معامله پرداخت نشود، ملک را تحویل نخواهد داد و یا اینکه شخص الف نیز میتواند دعوای متقابل مبنی بر الزام شخص ب به پرداخت ثمن مطرح نماید، در اینصورت دادگاه، هر دو را محکوم به الزام به ایفای تعهد می نماید.
ویژگی های و شرایط ایجاد حق حبس
جهت ایجاد حق حبس وجود شرایط ذیل لازم می باشد:
١) حق حبس مختص عقود معوض می باشد که دو تعهد در مقابل یکدیگر قرار دارند اعم از اینکه آن دو انجام عملی باشند، یا دو مال باشند و یا تعهد به انجام کاری در قبال دریافت پول و … . بطور مثال تعهد به بافتن یک فرش در قبال دریافت پول.
نکته قابل ذکر این است که در عقود غیر معوض بدلیل اینکه فقط یک تعهد وجود دارد، حق حبس وجود ندارد. بطور مثال اگر کسی کالایی را بخرد و بعد بدلیل معیوب بودن کالا، بیع را فسخ نماید، چون فسخ، یک ایقاع یکطرفه است پس حق حبسی برای هیچ یک ایجاد نمی گردد. اما اگر هر دو طرف قرارداد با یکدیگر توافق کنند که قراردادی را اقاله نمایند (بر هم بزنند) در این شرایط حق حبس ایجاد می گردد.
٢) حق حبس فقط در تعهدات اصلی و یا عوضین اصلی قرارداد بوجود می آید نه در تعهدات فرعی.
بطور مثال در قرارداد اجاره، تعهد اصلی موجر، تحویل عین مستاجره است و تعهد اصلی مستاجر، پرداخت اجاره بها ماهیانه می باشد و مستاجر نمیتواند پرداخت اجاره بها را موکول به این مساله نماید که بطور مثال عنوان کند که تا موجر ملک را نقاشی نکند، او از پرداخت اجاره بها امتناع ورزد اما میتواند پرداخت اجاره بها را موکول به تحویل عین مستاجره نماید.
٣) هر دو تعهد موجود در قرارداد، می بابست حال باشند، یعنی اینکه زمان انجام هر دو تعهد فرارسیده باشد و موجل نباشند.
فی الواقع اگر یکی از تعهدات حال باشد و دیگری موجل (مدت دار) باشد، در این شرایط حق حبس بوجود نمی آید. بطور مثال در خرید خودرو اگر خریدار ملزم شده باشد که در لحظه انجام معامله نقداً تمامی ثمن را بپردازد اما فروشنده متعهد شود که ظرف یک هفته بعد، خودرو را تحویل دهد در این شرایط حق حبس بوجود نمی آید چرا که یکی از تعهدات موجل است.
در فرضی که انجام هر دو تعهد موجل باشد. بطور مثال مطابق با مورد فوق الذکر، اگر پرداخت ثمن و تحویل خودرو هر دو یک هفته بعد از امضای قرارداد باشد، در اینصورت در لحظه عقد، حق حبس بوجود نمی آید چرا که در آن لحظه موجل است اما بعد از منقضی گشتن مدت یک هفته، حق حبس بوجود می آید چرا که هر دو تعهد حال شده است.
در شرایط دیگری ممکن است که انجام هر دو تعهد موجل باشد اما زمان آنها متفاوت باشد. در مثال فوق الذکر فروشنده متعهد شود که یک هفته بعد از قرارداد، خودرو را تحویل دهد و خریدار دو هفته بعد از قرارداد، مبلغ را پرداخت نماید در این فرض فروشنده که انجام تعهدش زودتر می باشد نمی تواند آن را انجام ندهد تا خریدار تعهدش را انجام دهد.
حق حبس در قرارداد – عدالت سرا
اجرای تعهد و حق حبس
نکته مهم این است که اگر متعهد، به میل خودش تعهدش را انجام دهد، دیگر حق حبس او از بین میرود. بطور مثال اگر فروشنده قبل از موعد تعهد خود، خودرو را تحویل دهد، حق حبس او از بین میرود.
اگر یکی از طرفین قرارداد نیمی از تعهد خود را انجام دهد، باز هم حق حبس برای طرف مقابل وجود دارد مثلا اگر خریدار اتومبیل، بیست میلیون از سی میلیون ثمن معامله را پرداخت نموده باشد، فروشنده می تواند تا زمانی که الباقی ثمن (ده میلیون) پرداخت نشده از تحویل اتومبیل خودداری نماید.
ساقط نمودن حق حبس در قرارداد
طرفین قرارداد می توانند بطور صریح یا ضمنی حق حبس خود در قرارداد را ساقط نمایند. اسقاط ضمنی حق حبس در قرارداد به این معنی می باشد که اگر یکی از طرفین قرارداد برای انجام تعهد خود، مدتی را مشخص کرده باشد، حق حبس خود را بطور ضمنی ساقط نموده است مگر اینکه هر دو تعهد، موجل و زمان انجام آنان، یکی باشد.
هم چنین در صورتی که عرف یا قانون مقرر نموده باشد، که تعهد یکی از طرفین زودتر انجام شود، حق حبس او ساقط می شود. بطور مثال پرداخت دستمزد یک راننده می بایست بعد از رسیدن مسافر به مقصد انجام گیرد و راننده نمیتواند از رساندن مسافر خودداری کند تا زمانی که دستمزد او پرداخت شود.
مستندات قانونی مرتبط
چنانچه در یک عقد بیع پرداخت ثمن و تسلیم مبیع (هر دو) موجل باشد اعم از اینکه مواعد همزمان یا متفاوت باشد. چنانچه موعد اجرای تعهدات هر یک از طرفین قرارداد حال شده باشد و یک طرف دعوی الزام به ایفای تعهدات طرف مقابل را طرح نماید و خوانده دعوی بدون طرح دعوی متقابل یا مرتبط دلیل عدم ایفای تعهد خویش را امتناع خواهان از انجام تعهد خود اعلام نماید در فرض اثبات ادعای هر یک دادگاه چه رایی صادر خواهد نمود؟ ۱- صدور حکم برابر خواسته و عدم تاثیر استناد به حق حبس. ۲- صدور حکم برابر خواسته و موکول نمودن اجرای حکم به ایفای تعهد از طرف خواهان به استناد حق حبس. ۳- صدور حکم به بطلان دعوی یا قرار عدم استماع دعوی به استناد حق حبس؟
بنا به مستنبط از ماده ۳۷۷ قانون مدنی، شرط پیدایش حق حبس منوط به وجود تعهدهای اصلی و متقابل است و در تمامی عقود معوض قابل تسرّی بوده و هر یک از طرفین عقد می تواند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد متقابل کند، مشروط بر این که دو تعهد حال باشد؛ به علاوه ادعای حق حبس از جانب خوانده با توجه به مفاد ماده ۱۴۲ ق.آ.د.م دفاع از دعوی اصلی محسوب شده و نیاز به تقدیم دادخواست ندارد و در صورت پذیرش دفاع خوانده دادگاه مبادرت به افشای رأی نموده و اجرای آن را منوط به ایفای تعهد متقابل می نماید. مانند پذیرش دعوی الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک که منوط به پرداخت باقی مانده ثمن معامله می شود.
بر اساس نظریات اکثر حقوق دانها و فقهای مشهور حق حبس مختص عقد بیع نبوده بلکه در کلیه عقود معوض جاری و قابل اعمال است و برابر ماده ۳۷۷ قانون مدنی حال بودن موعد تعهدات شرط اعمال حق حبس می باشد بر مبنای وحدت ملاک حال شدن تعهدات، در نتیجه تعهداتی که در ابتدا موجل بوده لیکن اجل آن فرارسیده باشد نیز قابلیت اعمال و استناد خواهد داشت بنابراین در فرض سوال علی الاصول عقیده بر این است که دادگاه در صورت حال شدن تعهدات طرفین باید برابر خواسته مبادرت به صدور حکم نموده ولی اجرای حکم را به ایفای تعهد از طرف خواهان (طرف مقابل) منوط نماید به عبارتی اصل همبستگی تعهدات و رعایت عدالت معاوضی ایجاب می نماید که یک طرف قرارداد چنانچه با عدم ایفای تعهد طرف مقابل مواجه شود حق امتناع از انجام تعهد خویش را دارد، اعمال اصل همبستگی تعهدات دفاع متقابل تلقی و الزاماً نیاز به تقدیم دعوی تقابل یا مرتبط ندارد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
دیدگاه شما